Оценка выселения арендатора через обязательство о выселении

Сегодня вопрос аренды недвижимости и отношений арендодателя и арендатора приводит к значительным спорам. Существует несколько юридических способов и факторов для арендодателя выселить арендатора из принадлежащей ему недвижимости. Одним из этих юридических способов является "Обязательство о выселении", которое, пожалуй, является одним из наиболее часто встречающихся споров.

Правовая основа

Согласно статье 352 Турецкого кодекса обязательств № 6098 (ТКО), если арендатор после передачи арендованного имущества принял на себя в письменной форме обязательство освободить арендованное имущество в определенную дату, но не освободил его, арендодатель может расторгнуть договор аренды, обратившись в исполнительное производство или подав иск в течение одного месяца с этой даты.

На основании этого положения, в результате обязательства о выселении, подписанного по взаимному согласию между сторонами, арендатор обязуется освободить имущество в дату, указанную в обязательстве.

Условия действительности обязательства о выселении

Конечно, существуют определенные условия относительно действительности обязательства о выселении:

• Требование письменной формы: Обязательство о выселении должно быть в письменной форме. Будет достаточно подписать обязательство о выселении на простом листе бумаги.

• Четкое определение даты: Дата, к которой должно быть освобождено имущество, являющееся предметом обязательства о выселении, должна быть четко указана.

• Свобода воли: Воля сторон не должна быть дефектной, и стороны подтверждают это обязательство по взаимному согласию.

• Требование ко времени: Обязательство о выселении не может быть подписано в дату заключения договора аренды. Если обязательство о выселении подписывается в дату заключения договора аренды, это будет недействительное обязательство.

Следует подчеркнуть, что условие, которое мы указали последним, является вопросом, по которому Кассационный суд выносил решения много раз, и также часто встречающейся проблемой на практике. Эта проблема особенно возникает в таких обязательствах о выселении, которые не подготовлены адвокатами.

Обязательство о выселении без даты

С другой стороны, еще одна ситуация, которую необходимо рассмотреть, это что произойдет, если обязательство о выселении будет подписано без заполнения дат.

В рамках недавних решений Кассационного суда обязательство о выселении, подписанное арендатором с пустой датой и переданное арендодателю, будет считаться действительным, если оно будет заполнено позже и будет инициирован иск или исполнительное производство.

Бремя доказывания для признания недействительности обязательства о выселении по причинам того, что обязательство о выселении было подготовлено до передачи арендованного имущества или заполнено способом, противоречащим соглашению между сторонами, будет принадлежать стороне арендатора. Если арендатор не может доказать эти утверждения, не может быть речи о недействительности обязательства о выселении с пустой датой.

Соответствующее решение Кассационного суда

В этой связи, в Решении 3-й гражданской палаты Кассационного суда от 24.04.2017, дело № 2017/3375, решение № 2017/5834:

"Суд постановил, что обязательство о выселении, подписанное с пустыми датой подготовки и датой выселения, являющееся предметом запроса, не является документом, как указано в статье 375/1-c того же закона, хотя адвокат запрашивающей стороны заявил во время судебного разбирательства, что этот документ не может быть представлен в дело и что если бы он был представлен, могло бы прийти решение в их пользу, этот документ является фотокопией, даже если оригинал документа будет представлен, этого недостаточно для доказательства того, что обязательство о выселении было сделано вместе с договором аренды, более того, факт того, что документ был подписан пустым, не означает недействительность документа - подпись на пустом - полномочия по заполнению содержания документа по желанию другой стороны также предоставляются лицом, подписывающим документ, по этим причинам подписание обязательства о выселении пустым не означает, что его содержание находится вне воли подписавшего, и как указано выше, условия для возобновления судебного разбирательства не выполнены из-за того, что документ был подписан и передан другой стороне после вступления в имущество и через некоторое время после начала арендных отношений, поэтому было решено отклонить запрос, решение было обжаловано адвокатом.

РЕЗУЛЬТАТ: Поскольку нет неточности в записях в деле, в оценке доказательств на основе решения и причин, требуемых законом, и особенно в оценке доказательств, это УТВЕРЖДАЕТСЯ..."

Эта ситуация также была окончательно решена этим судебным решением.

Время подготовки обязательства о выселении

Мы также упоминали, что обязательство о выселении не может быть подготовлено во время или до договора аренды. Если обязательство должно быть создано путем написания даты, опять же в юриспруденции Кассационного суда этот период в среднем составляет не менее одного месяца после даты подписания договора аренды.

Решение Генеральной ассамблеи по унификации прецедентов Кассационного суда

По этому вопросу, в Решении Генеральной ассамблеи по унификации прецедентов Кассационного суда от 04.10.1944, дело № 1944/15, решение № 1944/28:

"Обязательство о выселении, данное во время первого договора аренды, недействительно. Обязательства о выселении, включенные в первоначальные договоры аренды, являются незаконными и недействительными, поскольку они делают неэффективным положение договоров аренды, которое позволяет им автоматически продлеваться по закону..."

было решено.

Заключение

Хотя обязательство о выселении является важным юридическим инструментом для арендодателя, для его действительности должны быть выполнены определенные условия. В частности, подготовка обязательства после договора аренды и соблюдение требования письменной формы имеют критическое значение. Относительно действительности обязательств, подготовленных с пустыми датами, юриспруденция Кассационного суда показывает, что такие обязательства могут быть действительными при определенных условиях.